Ser deixado na mão no meio do caminho é um dos principais perigos Realizar uma grande obra em condomínio não dá trabalho. Dá muito trabalho.
Há que se certificar da necessidade da obra, fazê-la ser aprovada em assembleia, descobrir como o pagamento será feito, escolher a dedo a empresa que irá concretizá-la e, é claro, acompanhar seu desenrolar passo a passo.
Um dos principais percalços para executar obras, principalmente em condomínios pequenos, é a falta de caixa para fazer frente ao investimento.
Afinal, quanto menos unidades dividirem o custo, mais difícil fica pagar.
Como pagar?
Um grande problema é a falta de linhas de crédito bancário voltadas para condomínios.
Atualmente, os bancos não oferecem esse produto aos condomínios – já que, teoricamente, não haveria o que penhorar caso a dívida não fosse paga.
Para driblar essa falta de dinheiro em caixa, algumas empresas parcelam a obra. A ideia é que o condomínio vá pagando a reforma por etapas.
Dessa forma, não se adianta dinheiro para a empresa, que deve se organizar para cumprir, no prazo acordado, aquela parte especificada reforma.
Porém, para qualquer trabalho é pedida uma entrada. Essa pode ser levantada com um rateio extra ou se utilizando do fundo de obras ou fundo de reservas, dependendo do tamanho do montante guardado.
O condomínio pode avaliar também se vale a pena, ou se é possível, esperar para arrecadar a verba necessária (ou parte dela), antes de realizar a obra.
Outra forma de pagamento é quando o condomínio ganha uma ação judicial – mas isso nem sempre acontece concomitantemente com a necessidade de se realizar uma grande obra.
Como contratar?
Para que tudo isso funcione, é importante que haja muito planejamento.
Por exemplo: ao perceber que o condomínio precisa de uma reforma de grande porte, o síndico deve procurar um profissional que o ajude a montar um memorial da obra.
Nesse documento, vão constar as etapas da obra, os materiais a serem utilizados, e como o condomínio deseja que a reforma seja feita.
Assim, ao enviar o pedido de orçamento para as empresas, elas já saberão o que será necessário de material e de mão de obra para que o trabalho seja feito.Caso a empresa comece a questionar o memorial, descarte-a.
Afinal, aquelas necessidades foram apontadas por um profissional.
O que pedir da empresa
Uma vez escolhida a empresa, é importante pedir alguns documentos, que certifiquem que ela apresenta boa saúde financeira, antes da assinatura do contrato:
- Certidão negativa de débitos da Receita Federal
- Certidão negativa de protesto em cartórios
- Certidão negativa na justiça previdenciária e trabalhista
- Contrato social da companhia, para saber quem é o responsável legal
Em geral, para assinar um contrato com um condomínio, as empresas pedem a ata de eleição do síndico e procuram saber se não há débitos de natureza trabalhista.Também é importante pedir que as empresas forneçam os contatos de condomínios onde tenham executado obra similar.
Caso algum relato seja extremamente positivo ou negativo, vá checar pessoalmente o estado da reforma em questão.
Em se tratando dos profissionais da empresa, o condomínio deve se informar sobre se eles têm carteira assinada, se possuem seguro contra acidentes e se estão trabalhando com o equipamento de segurança dentro da norma.
Caso não haja esse tipo de equipamento e houver um acidente envolvendo os profissionais, o condomínio pode ser co-responsável pelo mesmo. Há também que haver um profissional especializado para, ao final da obra, fazer a chamada “anotação de responsabilidade técnica”.
Esse documento assegura que a reforma está em conformidade com a lei, e com as normas técnicas, e que o engenheiro está dividindo a responsabilidade pela obra com o síndico.
Outro cuidado importante é desconfiar de companhias que ofereçam muito desconto: pode ser sinal de necessidade de dinheiro em caixa.
Também evite dar entradas vultosas e, claro, deve-se guardar um montante para que a empresa receba apenas na finalização do trabalho.Também não se deve, por ser ilegal, aceitar trabalhar com empresas que não ofereçam nota fiscal. Afinal, sem documentação, não será possível reclamar caso o trabalho não esteja a contento.
Garantias
O condomínio poderá exigir algumas garantias, tanto sobre a execução do contrato, quanto sobre o serviço que está sendo executado.
Seguro-Garantia: define-se como o seguro que objetiva garantir o fiel cumprimento das obrigações assumidas pelo tomador perante o segurado no contrato principal firmado em âmbito distinto do mencionado no setor público. A conclusão e entrega de obras públicas ou privadas ou da fabricação / fornecimento de materiais ou de prestação de serviços estão garantidas com esse tipo de seguro.
Os contratos especificam as obrigações e direitos do segurado (dono da obra e beneficiário da apólice) e do tomador (responsável pela construção, pelo fornecimento de bens ou pela prestação de serviços). Valores segurados elevados são característicos do seguro garantia e geralmente representam o valor máximo nominal garantido pela apólice, o que implica resseguro obrigatório.
Com a cobertura desse seguro são menores as exigências na concessão de financiamento para execução de obras, fabricação de bens e prestação de serviços – muitas vezes superior ao patrimônio da empresa contratada.
Ao emitir a apólice, a seguradora se torna corresponsável pelo fiel cumprimento do contrato principal, o qual especifica as obrigações e direitos do segurado (dono da obra e beneficiário da apólice) e do tomador (responsável pela construção, pelo fornecimento de bens ou pela prestação de serviços).
No caso de inadimplência ou insolvência do tomador, o seguro garantirá a substituição da empresa contratada por outra ou o pagamento dos prejuízos ocorridos, até o valor da importância segurada pela apólice. Dessa forma, a conclusão do projeto está garantida, porque a cobertura é contratada até a assinatura do termo de entrega por parte do comprador.
Riscos de Engenharia: tem o objetivo de garantir ao construtor ou proprietário da obra indenização dos prejuízos causados por acidentes (eventos súbitos e imprevistos, na linguagem do seguro) durante execução de obras civis, instalação e montagem de máquinas e equipamentos, e quebra (acidental e repentina) de equipamentos de produção. Os bens cobertos são a obra em si e seus materiais, o objeto de montagem/instalação e equipamento ou máquina em funcionamento.
Durante a obra
Caso a obra seja realmente muito grande e cara, vale a pena contratar um consultor terceirizado para se certificar que a empresa está cumprindo seu papel, fazendo tudo como foi acordado e utilizando os materiais combinados.
É um gasto a mais, porém, que evita que a reforma seja refeita ou que, depois de pouco tempo, ela comece a apresentar problemas.
Esse consultor também ajuda o condomínio a saber se as etapas serão cumpridas dentro do prazo.
Mesmo com todos esses cuidados, é possível, sim que a empresa abandone o trabalho (e o condomínio) no meio do caminho.
Por isso, é tão importante acompanhar de perto todas as etapas da obra.
Dessa forma, deixa-se claro, que pelo menos, há alguém prestando atenção ao trabalho executado.
Fonte: José Roberto Iamposky, Paris Condomínios; Vania Dal Maso, administradora Itambé; Miqueas Bergmann, M.Bergmann; Marcelo Giannetto, EB Engenharia; Rosely Schwartz, prof. do curso de administração condominial da EPD; Sergio Meira, Secovi-SP; Washington Rodrigues, Apsa (RJ); Marcos André Santos, Ista
